当前位置: > 首页 > 财经 >

遭监证会否决后,业绩增长乏力的中粮地产重走重组路?

本文来源:蓝鲸财经记者工作平台

2017年7年22日,因筹划重大资产重组事项,中粮地产(SZ:000031)股票开始停牌,自此中粮地产的停牌重组历程进行了近9个月。期间,中粮地产明...

2017年7年22日,因筹划重大资产重组事项,中粮地产(SZ:000031)股票开始停牌,自此中粮地产的停牌重组历程进行了近9个月。期间,中粮地产明确了重组标的——大悦城地产(HK:00207,下简称“大悦城”),并出台了重组方案,在此期间,中粮地产分别收到了深交所及证监会的多封问询函,可谓一波三折。

历经千辛之后,10月18日,中粮地产再次停牌,原因是“因接受并购重组审核”,该项重组终于有了落地迹象。然而,10月25日,证监会却否决了上述重组方案。对中粮地产来说,这份公告究竟是按下了暂停键还是终止键?业内专家对蓝鲸房产表示,中粮地产大概率会再次发起重组;中粮地产却表示:“本次重大资产重组的后续事项有待公司董事会研究确定。”虽同属中粮集团,但中粮地产与大悦城之间的重组依旧有许多难题,其中,如何保证投资人利益,如何治理两家业务模式截然不同的公司,以及能否在并表后提高大悦城的盈利能力?这些问题都将成为两者重组路上的阻力。但在专家看来,眼下市场机会颇为难得,且重组可以增强中粮地产整体的实力,中粮地产大概率会重新发起重组。不过,接下来中粮地产需要重新梳理的事情还很多。

“漫漫”重组路

2011年,当时中粮地产董事长还是现任中化集团董事长的宁高宁,他提出了一个规划,希望对中粮地产、中粮置业(即大悦城)合并,实现集团A+H方式整体上市的目标。遗憾的是,直到其2016年调任至中化集团,他的这一目标也未能实现。

直到他调任之后的第二年,2017年7月22日,中粮地产公告称,因筹划重大资产重组事项,公司股票开始停牌。8月21日晚间,中粮地产披露了重组对象——大悦城。

令人意外的是,这场外界期待已久的重组并没有如想象般迅速、顺利,本应于2018年1月22日前复牌的中粮地产,数次申请继续停牌。2018年3月30日,中粮地产交易预案终于出台。

根据公告,中粮地产拟以发行股份的方式向明毅有限公司(下称“明毅”)收购其持有的大悦城(00207.HK)已发行普通股股份总数的 64.18%股权,收购价格为6.89元/股,重组标的资产总对价为147.56亿元。

该收购价格一出台,舆论便一片哗然,因为该收购价格较基准日最近交易日对应市值溢价超过50%,溢价折合人民币约49亿元。投资者不明白中粮地产为何要高溢价收购大悦城,认为此举损害了他们的利益,而这也引来了深交所的关注。4月3日,深交所向中粮地产下发了问询函,18问中粮地产,其中之一便是要求其对收购价做出说明。

多方质疑下,中粮地产内部或许也经历了多轮讨论,但最终它还是对深交所回复道:“鉴于大悦城地产股价受到香港市场宏观市场波动、二级市场流动性等多方面因素影响,无法充分反映大悦城地产的实际价值,因此以历史投资成本价格为参考。”

对外坚定如初的另一面是中粮地产先后于5月22日及7月24日两次修订方案,将交易价格由147.56亿元调整为144.47亿元。或许,对于收购价格的预期,中粮地产内部也是矛盾的。

9月13日,中粮地产又收到了证监会下发的《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》,对收购价格、调整原因、后续安排等问题提出了疑问。对此,中粮地产表示:“经交易各方友好协商并综合考虑中小股东的利益,做出上述调整。“如今看来,这一回复并未得到证监会的认可。10月25日,证监会一纸公告否决了中粮地产的重组。有意思的是,10月26日,尽管重组被否,但截至当天收盘时,中粮地产股价仍以5.17元/股的价格涨停。

重组诸多难题

证监会否决此次重组给出的理由是,本次交易标的资产定价的公允性缺乏合理依据,不符合《上市公司重大资产重组管理办法》(下称“办法”)第十一条的相关规定。

蓝鲸房产查阅《办法》获悉,第十一条规定为要求重大资产重组所涉及的资产定价公允,不存在损害上市公司和股东合法权益的情形。易居研究院智库总监严跃进向蓝鲸房产记者分析表示,中粮地产重组面临阻力。“第一,从中小股东的权益保护来看,若是收购价格并不公平,那么通过的可能性不大。第二,收购是否可以让中粮地产获得稳定的业绩成长,也有不确定性;此外,收购完成后,中粮地产会如何改造大悦城的资产,如果说服能力较弱,获批的概率也会减少。“

而在高溢价重组大悦城背后,隐藏着中粮地产做大规模的急迫心态。

2010年3月,国资委发文,要求除16家以房地产为主业的央企外,78家不以房地产为主业的央企退出房地产,中粮地产是被保留的地产央企之一。

手握同行可望而不可即的资金、土地资源、开发优势等一把好牌,中粮地产却并未顺势而起,其销售金额始终徘徊在百亿元规模。中粮地产披露的业绩数据显示,2014年至2017年,中粮地产分别实现签约金额108.50亿元、151.41亿元、199.62亿元及261.58亿元,同比增速分别为-4%、39.55%、31.84%、31%。2018年前三季度,中粮地产共实现营业收入约78.71亿元,同比减少7.39%。

此外,在央企背景房企阵容中,中粮地产同样处境不利。公开数据显示,2017年,保利地产(SH:600048)合同销售额达3092亿元,同比增长47.2%;华润置地(HK:01109)2017年合同销售金额约1521亿元,同比增长41%;中海地产(HK:00688)2017年房地产合约销售额增加10.2%,达2320.7亿港币。

伴随着行业集中度的不断提高,行业门槛已提升至千亿,中粮地产若想在行业内“活下去“,需要摆脱之前的“缓慢”发展路径,向规模发起冲击,而将大悦城并表将是其做大规模的最快方式。

但重组方案中,中粮地产披露的2017年大悦城地产的财务情况却显示,2017年,大悦城地产归母净利润为4.65亿元,较2016年同期的-1.5亿元增加6.15亿元,扣非净利润由2016年的-1.37亿元增长至3.6亿元。也就是说,其归母净利润的增长主要来源于非经常损益的增加,其中的非经常损益的增加则主要系当年大悦城出让了南昌凯莱饭店、苏州凯莱大酒店有限公司(已更名为“苏州新住大酒店有限公司”)全部股权所得。

这样的利润增长方式显然不具有可持续性,这种不可持续的增长能为中粮地产带来利润贡献吗?这需要打一个问号。

另一个疑问是,10月16日,中粮地产再发公告称,重组完成后,大悦城地产部分董事和高管人员将由中粮地产管理团队人员兼任。众所周知,商业地产最核心的法宝便是专业人才,中粮地产派驻到大悦城的高管,在商业地产领域的专业度如何?也难以评估。这让这场横跨A股与港股,住宅地产与商业地产的重组计划困难重重。

收购好时机?

不过,多位业内人士对蓝鲸房产表示,中粮地产重组大悦城一事大概率会继续推进。

“央企这两年资产重组力度大,关键还是利益取舍的问题。并且,内部的资产关系错综复杂,重组本身也要考虑到盈利承诺等问题。但从后续中粮发展来看,重组大概率还是会继续。”严跃进如是说。

如上所述,中粮地产对于该项收购寄予着较高的期望,并希望借此做大,只不过,对于诸多重组方案的各项问题,中粮地产需给出一个令深交所与证监会满意的答案。

来源:东方财富网

4月16日,在回复深交所《问询函》时,中粮地产提到“大悦城地产基准日最近的交易日股价为港币1.26元/股,对应标的资产市值港币115.08亿元。”而自今年以来,在多重利空政策影响下,港股、A股地产板块表现均不佳,大悦城也不能例外,其股价已由1.2港元/股下滑至10月31日的0.83元/股,对中粮地产而言,这意味着收购成本的降低。

另外,从政策层面来讲,10月30日,证监会通过官方微信公众号,就市场关切的资本市场相关工作进行了回应。其中,证监会提到,将加强上市公司治理,规范信息披露和提高透明度,创造条件鼓励上市公司开展回购和并购重组。这也被视为一大利好。

无论从政策层面来看,还是从收购成本角度来讲,此刻的重组机会都很难得。那么,中粮地产会再次发起重组吗?蓝鲸房产将持续关注。(蓝鲸房产西安站记者报道)

推荐阅读

发表评论

  • 终于到了这样的年纪,看着从小到大耳熟能详的名字一个个消失在世界上

    终于到了这样的年纪,看着从小到大耳熟能详的名字一个个消失在世界上

  • 忽悠几代人的毒鸡汤,别再拿来蒙骗年轻人了

    忽悠几代人的毒鸡汤,别再拿来蒙骗年轻人了

    本文为重庆青年报原创,转载授权请至后台获取作者:郁闻 ID:cqyouth别让金钱玷污了理想,这句话的道理咱们都知道,高尚的理想固然重要,

  • 著名主持人李咏患癌去世:这世上除了生死,都是小事

    著名主持人李咏患癌去世:这世上除了生死,都是小事

    本文为重庆青年报原创,转载授权请至后台获取作者:郁闻 ID:cqyouth今天早上9点31分,著名主持人李咏的妻子哈文@法图麦的妈妈发文称李咏

  • 女子为变瘦生吞蛔虫卵,只想取悦他人的减肥其实是死刑

    女子为变瘦生吞蛔虫卵,只想取悦他人的减肥其实是死刑

    本文为重庆青年报原创,转载授权请至后台获取作者:二木 ID:cqyouth我发现一个很有趣的现象,很多人将胖与丑归为同义词。就好像我说你有

  • 暖哭!南京一便利店现“电费零食”,不能吃却被抢购一空

    暖哭!南京一便利店现“电费零食”,不能吃却被抢购一空

    作者:艺非凡 ID:efifan这包空无一物的薯片,你会购买么?曾经我们以为空气不要钱,直到买了薯片,大半包的空气填充让我们有种上当受骗的